De rente die je over je hypotheek betaalt, kun je onder voorwaarden aftrekken van je belastbare inkomen in box 1. Op deze pagina lees je meer over de fiscale regels voor de eigen woning.
Eén eigen woning
Je hebt volgens de Belastingdienst een eigen woning als je een woning in bezit hebt én deze woning je hoofdverblijf is. Samen met jouw fiscale partner mag je één woning als hoofdverblijf hebben. Lees meer over de eigen woning (en de uitzonderingen) op de website van de Belastingdienst.
De rente over de hypotheek voor je eigen woning kun je onder voorwaarden aftrekken van je belastbare inkomen in box 1. Vanaf 1 januari 2013 gelden er aanvullende voorwaarden. Daarover lees je op deze pagina meer.
Box 1 voor de eigen woning
De eigen woning wordt belast in box 1. Dit geldt voor het eigenwoningforfait, maar ook voor de aftrekbare rente en kosten. De belasting in box 1 is progressief. Dat betekent dat hoe hoger je inkomen is, hoe hoger het belastingpercentage is.
Het eigenwoningforfait
Over jouw eigen woning betaal je belasting in de vorm van een bijtelling op je inkomen. Dit heet het eigenwoningforfait. De hoogte van het eigenwoningforfait is afhankelijk van de WOZ-waarde (Wet Waardering Onroerende Zaken) van jouw woning in 2024.
Je vindt de WOZ-waarde in de WOZ-beschikking van de gemeente. Heb je de beschikking niet meer? Je vindt de WOZ-waarde ook op de aanslag onroerende zaakbelasting 2024. De peildatum van de WOZ-waarde is 1 januari 2023.
Hoogte eigenwoningforfait
De hoogte van het eigenwoningforfait is:
Voor woningen met een waarde tussen € 75.000 en € 1.330.000: 0,35% van de WOZ-waarde.
Voor woningen met een waarde hoger dan € 1.330.000: 2,35% over het verschil tussen de waarde van de woning en € 1.200.000.
Je mag de hypotheekrente aftrekken van je belastbare inkomen in box 1 als je de hypotheek bent aangegaan voor de aankoop, verbouwing en/of verbetering van je eigen woning. Een hypotheekschuld die aan deze voorwaarden voldoet, heet een ‘eigenwoningschuld’. Houd wel rekening met de Bijleenregeling.
De renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar. Had je al eigenwoningschulden op 1 januari 2001? Dan is de periode van 30 jaar op die datum ingegaan. De rente voor die schulden kun je dus aftrekken tot en met 31 december 2030. Voor elke nieuwe lening geldt een eigen 30-jaarsperiode. Leen je later bij voor bijvoorbeeld een verbouwing, dan heb je dus te maken met verschillende 30-jaarsperioden die op verschillende momenten eindigen.
Overgangsrecht
Als je op 31 december 2012 een eigenwoningschuld had, spreken we van een ‘bestaande eigenwoningschuld’. Voor deze schuld geldt het overgangsrecht: je hoeft niet te voldoen aan de nieuwe voorwaarden die gelden per 1 januari 2013.
Bestaande eigenwoningschulden kun je oversluiten. De oude regels blijven dan van toepassing. De oversluiting moet wel binnen een bepaalde tijd plaatsvinden als je het overgangsrecht wilt behouden. Neem hiervoor contact op met je adviseur.
Heb je op of na 1 januari 2013 de eigenwoningschuld verhoogd voor bijvoorbeeld een verbouwing? Dan gelden alleen voor de verhoging de nieuwe voorwaarden.
Hypotheekrenteaftrek hypotheken vanaf 1 januari 2013
Heb je per 1 januari 2013 een nieuwe hypotheek gebruikt voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van je eigen woning? Dan is de rente aftrekbaar van je belastbare inkomen in box 1, als je aan de volgende voorwaarden voldoet:
Je voldoet aan de verplichting tot aflossing (aflossingseis).
Let op: je renteaftrek geldt voor maximaal 30 jaar en kan beperkt worden door de Bijleenregeling.
Dit gebeurt er als je niet genoeg aflost
Voor hypotheken die onder de regeling vanaf 1 januari 2013 vallen, geldt een aflossingsverplichting. Als je niet genoeg aflost, heb je een betalingsachterstand. Dit kan gevolgen hebben voor je renteaftrek.
Op vier momenten wordt getoetst of je voldoet aan de aflossingsverplichting, namelijk:
Op 31 december.
Als je je huis verkoopt.
Als je het rentepercentage wijzigt.
Als je je hypotheek oversluit.
Voldoe je op 31 december niet aan de aflossingsverplichting? Dan gaat de renteaftrek voor de eigenwoningschuld (tijdelijk) verloren. Er zijn enkele uitzonderingen. Neem contact op met je adviseur voor de mogelijkheden in jouw situatie.
Voldoe je op de andere momenten niet aan de aflossingsverplichting? Dan kan je de rente niet meer aftrekken voor het bedrag dat te weinig is afgelost. Op de website van de Belastingdienst vind je een rekenmodule om te berekenen of je voldoet aan de aflossingseis.
De overheid beperkt vanaf 1 januari 2014 de hypotheekrenteaftrek. Het tarief waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken, neemt elk jaar af. Tot uiteindelijk het basistarief van box 1 wordt bereikt.
Heb je geen of een lage eigenwoningschuld? Dan kun je in aanmerking komen voor een extra aftrek als het eigenwoningforfait hoger is dan de aftrekbare kosten (ook wel 'Wet Hillen' genoemd). Met ingang van 1 januari 2019 wordt de aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld beperkt. Op de website van de Belastingdienst vind je meer informatie over de Hillen-regeling.
Hypotheek niet (volledig) besteed aan eigen woning
De rente en kosten over het deel van de hypotheek dat is gebruikt voor de aanschaf, het onderhoud en/of de verbetering van de eigen woning, kun je aftrekken in box 1. Als je (een deel van) de hypotheek gebruikt voor bijvoorbeeld een tweede woning, de aankoop van aandelen, een auto of de inrichting van je huis, mag je voor dat deel geen rente aftrekken. Dat deel van de lening plaats je in box 3. In de belastingaangifte maak je dan een splitsing tussen de eigenwoningschuld en de lening voor andere doeleinden. Houd wel rekening met de Bijleenregeling.
Box 3
In box 3 wordt het inkomen uit sparen en beleggen belast. Dit heet ook wel vermogensrendementsheffing. Je betaalt vermogensrendementsheffing over het saldo (bezittingen min schulden) van je box 3-vermogen met als peildatum 1 januari van het jaar waarover je aangifte doet. De Belastingdienst belast niet de werkelijke opbrengst, maar een percentage van de waarde van het inkomen uit sparen en beleggen.
De waarde van het vermogen in box 3 van minderjarige kinderen wordt bij dat van de ouder(s) geteld. Het bedrag van het heffingsvrije vermogen wordt jaarlijks aangepast. Voor 2025 is dit bedrag vastgesteld op € 57.684 per persoon.
Niet aftrekbaar
De rente over leningen die in box 3 zijn geplaatst, zijn niet aftrekbaar. Wel komt de schuld in mindering op de in box 3 belaste bezittingen. Van je schulden zijn de eerste € 3.800 per persoon niet mee te nemen als schuld in box 3 (schuldendrempel).
De Bijleenregeling
Heb je je oude huis verkocht en een nieuw huis gekocht met een nieuwe hypotheek? Dan kan dat gevolgen hebben voor je hypotheekrenteaftrek. Je krijgt te maken met de Bijleenregeling. Dit houdt in dat je een eventuele overwaarde op je oude huis moet gebruiken bij de financiering van je nieuwe huis. Doe je dat niet of voor een deel en ga je voor dat deel toch een lening aan? Dan is de rente over dat deel niet aftrekbaar. De hypotheek waarover je wel rente mag aftrekken, mag dus niet hoger zijn dan de aankoopprijs van je nieuwe huis min de overwaarde van je oude huis.
Een restschuld ontstaat als de verkoopprijs van jouw woning lager is dan de eigenwoningschuld. De rente over deze restschuld is niet aftrekbaar in box 1, tenzij deze ontstaan is in de periode van 29 oktober 2012 tot en met 31 december 2017. Deze restschuld is dan 15 jaar aftrekbaar. Dit is ook van toepassing als er geen eigen woning meer is. Ook geldt er geen aflossingsvereiste voor de restschuld.
Een bouwdepot en de lening die daarbij hoort, vallen in principe onder je vermogen in box 3. Je plaatst een bouwdepot in box 1 zolang je hypotheek gezien kan worden als eigenwoningschuld; een schuld die is aangegaan voor de aankoop, het onderhoud en/of de verbetering van je eigen woning.
Heb je vanaf 1 januari 2013 een bouwdepot afgesloten? Dan heb je alleen recht op renteaftrek als je aan het bouwdepot een lineaire of annuïteitenhypotheek hebt gekoppeld die je in maximaal 30 jaar aflost.
Nieuwbouw
Bij nieuwbouw kun je het hele bouwdepot en de lening twee jaar in box 1 plaatsen. De periode van twee jaar start zodra ja de koop- of aanneemovereenkomst ondertekent. Is de lening later afgesloten en wordt deze pas uitbetaald bij de levering van de grond? Dan start de periode van twee jaar op het moment van overdracht bij de notaris. In box 1 trek je de ontvangen rente op het bouwdepot af van de betaalde rente. Na 2 jaar valt het deel van het bouwdepot dat niet gebruikt is en de lening die niet gebruikt is voor de bouw van de eigen woning in box 3.
Verbouwing
De eerste zes maanden na het afsluiten van een lening voor een verbouwing kun je de rente en kosten in box 1 aftrekken. Na die zes maanden trek je in box 1 de ontvangen rente af van de betaalde rente. Deze regeling geldt tot maximaal twee jaar na het afsluiten van de lening. Na twee jaar vallen het bouwdepot en de lening, voor zover geen eigenwoningschuld, in box 3. Lees meer over het bouwdepot
Aftrekbare kosten
De kosten die je maakt om de woning en de hypotheek te krijgen, kunnen aftrekbaar zijn van het inkomen in box 1. Voorbeelden van aftrekbare kosten zijn:
Taxatiekosten voor de hypotheek.
Notariële kosten voor de hypotheekakte.
Aanvraagkosten Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Advieskosten. Deze zijn aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt.
Tip: op je notarisafrekening zie je welk bedrag je mag aftrekken.
Je hypotheek en de belastingaangifte
Aan het begin van ieder jaar ontvang je een jaaroverzicht van je hypotheek van het jaar ervoor. Hierin staan de bedragen die je kunt gebruiken bij je belastingaangifte. Wij geven je hypotheekgegevens door aan de Belastingdienst, zodat zij jouw aangifte al gedeeltelijk kunnen invullen. De verantwoordelijkheid voor een juiste invulling van je aangifte inkomstenbelasting ligt bij je zelf.
Tip: verwacht je dat je belasting terugkrijgt omdat je bijvoorbeeld hypotheekrente mag aftrekken? Dan kun je via een voorlopige aanslag elke maand een bedrag terugkrijgen van de Belastingdienst. Je vraagt dit aan via de website van de Belastingdienst.
Ik werk met een voorlopige teruggave en wil mijn rente voor komend jaar weten. Hoe werkt dit?
In een aflosschema wordt weergegeven wat je iedere maand aan rente en aflossing betaalt, afhankelijk van je hypotheekvorm. Via onze klantenservice en je hypotheekadviseur is het mogelijk een aflossingsschema op te vragen. Dit schema is indicatief en hieraan kunnen geen rechten ontleend worden. Voor advies hierover verwijzen wij je graag naar je financieel adviseur. Wil je een aflossingsschema per e-mail ontvangen? Zorg er dan voor dat je contactgegevens bevestigd zijn in Mijn BLG of de BLG Wonen app, zodat wij inhoudelijke informatie met je kunnen delen per e-mail.
Bij de aankoop van je huis en het afsluiten van een hypotheek maak je verschillende kosten. Sommige van deze eenmalige kosten zijn onder voorwaarden aftrekbaar in de belastingaangifte. Hierdoor betaal je minder inkomstenbelasting en dat is natuurlijk mooi meegenomen!
Als je een huis hebt gekocht met een annuïtaire- of lineaire hypotheek dan mag je de hypotheekrente onder voorwaarden aftrekken. Maar de rente die je kunt aftrekken, hoeft niet per se hypotheekrente te zijn. Ook rente van andere leningen is aftrekbaar, zolang de lening maar onderdeel is van de eigenwoningschuld. Denk bijvoorbeeld aan de rente over het bedrag dat je leent om je huis te verbouwen of onderhouden. De kosten voor het afkopen van de rechten voor bijvoorbeeld erfpacht. Of taxatiekosten, om in een lagere tariefklasse te komen. Het is altijd verstandig om specifieke aftrekposten met een belastingadviseur te bespreken om te zorgen dat je geen aftrekken misloopt.
Wat is het rekeningnummer (IBAN-nummer) van mijn bouwdepot?
Het rekeningnummer van het bouwdepot kun je terugvinden in Mijn BLG of de BLG Wonen app. Het IBAN-nummer heb je nodig bij de aangifte van je inkomstenbelasting in het eerste jaar van je bouwdepot. In Mijn BLG of de BLG Wonen app klik je op 'BLG Bouwdepot'. Linksboven zie je het IBAN-nummer van je bouwdepot.
Ik heb een bouwdepot. Wat mag ik aftrekken van de belasting?
Over het saldo in je bouwdepot ontvang je rentevergoeding. Op je jaaroverzicht wordt in de bijlage beschreven welk bedrag je nodig hebt bij een verbouwings- of nieuwbouwdepot. Onder het kopje bouwdepot wordt het bedrag beschreven dat je dient op te geven bij de inkomstenbelasting.
Wat is de passeerdatum van mijn hypotheek/nieuwe leningdeel?
De passeerdatum is het moment dat de hypotheekakte wordt ondertekend bij de notaris. Dit is de startdatum van je hypotheek. De passeerdatum heb je nodig bij het invullen van je eerste belastingaangifte na de aankoop van je woning. Deze datum kun je terugvinden in de hypotheekakte en in Mijn BLG of de BLG Wonen app.
Mijn BLG
Log in en klik op je hypotheek
Klik op het leningdeel van je hypotheek
Rechtsboven zie je de passeerdatum
BLG Wonen app
Log in en klik op ‘Bekijk uw hypotheek’
Klik op het leningdeel van je hypotheek
Onderin zie je de passeerdatum
Is de rente op mijn overbruggingskrediet of rentefinancieringsrekening aftrekbaar?
Overbruggingskrediet
Met een overbruggingskrediet kun je een periode financieel overbruggen tussen de aankoop van je nieuwe huis en de verkoop van je oude woning. De verwachte overwaarde op je huidige woning kun je onder voowaarden gebruiken voor de aankoop van je nieuwe woning. De rente hierop is onder voorwaarden aftrekbaar van de belasting.
BLG Wonen werkt uitsluitend samen met onafhankelijke adviseurs. Neem gerust contact op met je adviseur om te informeren naar de mogelijkheden. Vaak geeft de adviseur ook fiscaal advies en kan deze je helpen met de belastingaangifte. In Mijn BLG en de app vind je jouw adviseur terug. Ben je op zoek naar een andere adviseur?
