Hypotheekrenteaftrek: hoe werkt het?

Als je een eigen koophuis hebt, dan mag je de rente die je over je hypotheekschuld betaalt onder bepaalde voorwaarden aftrekken van je inkomen. Maar hoe werkt het? En wanneer kom je in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek?

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Sluit je een hypotheek af? Dan leen je geld en daar betaal je een vergoeding voor: hypotheekrente. Om het aantrekkelijker te maken om een huis te kopen, is er een regeling bedacht: hypotheekrenteaftrek. Dit betekent dat je de rente die je over je hypotheek betaalt onder bepaalde voorwaarden van je belastbaar inkomen kunt aftrekken bij je belastingaangifte. Hierdoor daalt je inkomen en betaal je minder inkomstenbelasting.

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Je mag je hypotheekrente maximaal 30 jaar van je inkomen aftrekken in box 1. In die box valt je inkomen uit werk en woning. Dat doe je elk jaar bij je belastingaangifte. Hoeveel inkomen blijft er dan over
waar je wel belasting over moet betalen? Dat hangt af van je eigenwoningforfait en je eigenwoningschuld.

Eigenwoningforfait

Je betaalt belasting over je huis door het eigenwoningforfait. Dat is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt als je een koophuis hebt. De hoogte van dit bedrag hangt af van de WOZ-waarde van je huis.

Nadat de Belastingdienst je eigenwoningforfait bij je inkomen heeft opgeteld, kun je sommige kosten weer van je totale inkomen aftrekken. Bijvoorbeeld eenmalige kosten voor de notaris en hypotheekadviseur. Die mag je aftrekken in het jaar dat je je huis koopt. Maar je hypotheekrente mag je onder bepaalde voorwaarden ook aftrekken. Dat mag je dan elk jaar doen, maximaal 30 jaar lang.

Meer over het eigenwoningforfait

Een rekenvoorbeeld

Je verdient in een jaar € 50.000.
Je betaalt in een jaar € 5.000 aan hypotheekrente.
De WOZ-waarde van je huis is € 350.000.
Je eigenwoningforfait is 35%: € 1.225.

Je jaarinkomen is dan € 51.225 (je inkomen plus je eigenwoningforfait). Maar je betaalt belasting over € 46.225 (je jaarinkomen min je rente).

Eigenwoningschuld

Heb je een hypotheek afgesloten om het huis waar je in woont te kunnen kopen, onderhouden of verbeteren? Dat noemt de Belastingdienst je eigenwoningschuld. Hoe hoger je eigenwoningschuld, hoe meer hypotheekrente je betaalt. En hoe meer rente je betaalt, hoe hoger het bedrag dat je van je inkomen af kunt trekken. Heb je een kleine hypotheekschuld? Dan betaal je dus maar een beetje rente en is je eigenwoningforfait waarschijnlijk hoger. Je profiteert dan minder van de hypotheekrenteaftrek.

Heb je geen eigenwoningschuld? Of een kleine? Dan heb je recht op aftrek volgens de Wet Hillen. Die wet zorgt ervoor dat je geen belasting over het eigenwoningforfait van je huis betaalde. Maar de Wet Hillen wordt in stappen afgebouwd. De aftrek vervalt vanaf 2041 helemaal. Dat betekent dat je in de
toekomst wel belasting moet betalen als je geen of een kleine eigenwoningschuld hebt.

De belangrijkste voorwaarden voor aftrek

Je moet aan een paar voorwaarden voldoen om je hypotheekrente af te mogen trekken. Dit zijn de belangrijkste:

De hypotheek heb je gebruikt om je huis te kopen, onderhouden of te verbeteren.
De hypotheek is voor het huis waar je in woont. De Belastingdienst noemt dat je hoofdverblijf. Alleen dan heb je een zogenaamde eigenwoningschuld.
Heb je je hypotheek na 1 januari 2013 afgesloten? Dan moet je die annuïtair of lineair aflossen. De rente van een aflossingsvrije hypotheek mag je niet aftrekken. Heb je een hypotheek voor die datum afgesloten? Dan mag dat
Je mag alleen de rente aftrekken, niet het bedrag dat je aan aflossing betaalt.
Je mag je rente maximaal 30 jaar lang aftrekken.

Een hypotheek van voor of na 1 januari 2013?

Of je je hypotheekrente mag aftrekken hangt af van de manier waarop je aflost. En van het moment dat je je hypotheek hebt afgesloten: voor of na 1 januari 2013.

Een hypotheek van na 1 januari 2013

Open

Een hypotheek van voor 1 januari 2013

Open

Heb je voor 1 januari 2013 een aflossingsvrije hypotheek afgesloten? Dan mag je je hypotheekrente nog wel aftrekken. Dat mag je doen voor de jaren dat je hypotheek nog loopt en maximaal 30 jaar. Dat heet
het overgangsrecht.

Ga je je hypotheek verhogen? Bijvoorbeeld omdat je wilt verbouwen. Of vraag je een nieuwe, hogere hypotheek aan? Dan mag je de rente over het bedrag dat je extra leent niet aftrekken.

Verkoop je je huis en ga je daarna huren? En koop je niet uiterlijk het volgende kalenderjaar een nieuw huis? Dan vervalt je overgangsrecht.

Hypotheekrenteaftrek en overwaarde

Verkoop je je huis met overwaarde? Dan krijg je te maken met de bijleenregeling. Volgens die regeling moet je je overwaarde gebruiken om een ander huis te kopen. Doe je dat niet? Dan mag je de rente van
je nieuwe hypotheek niet aftrekken bij je belastingaangifte.

Lees hoe het zit met de bijleenregeling

We denken met je mee

Wil je weten wat of je in aanmerking komt voor hypotheekrenteaftrek als je een huis gaat kopen?

Bespreek het met een ASN-adviseur in een gratis oriëntatiegesprek. Dat kan in een ASN-kantoor of online

Maak een afspraak

Of vind een onafhankelijke adviseur

Soorten rente en kosten die je ook mag aftrekken

De rente die je kunt aftrekken, hoeft niet per se hypotheekrente te zijn. Ook rente van andere leningen is aftrekbaar, zolang de lening maar onderdeel is van je eigenwoningschuld. Bijvoorbeeld de rente over het bedrag dat je leent om je huis te verbouwen of onderhouden. Deze kosten mag je ook aftrekken:

De rente van een overbruggingskrediet. Dat is een aflossingsvrije lening, maar toch mag je de rente onder voorwaarden aftrekken.
Eenmalige kosten die je hebt gemaakt voor het kopen van een huis. Zoals kosten voor hypotheekadvies, afsluitkosten, notariskosten, taxatiekosten en kosten voor het aanvragen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
De kosten voor het afkopen van erfpacht.

Belastingregels in 2026

Alles weten over hypotheekrenteaftrek en belasting?
Lees dan deze informatie:

Je hypotheek en de belasting 2026 (pdf) 101,88 KB

Hoelang mag je hypotheekrente aftrekken?

Vanaf 1 januari 2001 mag je je hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekken. Dat geldt vanaf de 1^e keer dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Als je een volgend huis gaat kopen, dan heb je dus recht op 30 jaar min het aantal jaar dat je al hypotheekrenteaftrek hebt gebruikt.

Koop je een huis dat duurder is dan je vorige koophuis? Dan mag je de rente over het bedrag dat je extra leent wel 30 jaar aftrekken. Had je voor 1 januari 2001 al recht op hypotheekrenteaftrek? Dan tellen de jaren voor deze datum niet mee.

Afbouw hypotheekrenteaftrek

De afgelopen jaren heeft de overheid de hypotheekrenteaftrek verlaagd voor inkomens in de hoogste belastingschijf. Deze aanpassing geldt voor de (hypotheek)rente en voor alle andere aftrekbare kosten voor je eigenwoningschuld. Zoals notaris- en advieskosten voor het afsluiten van je hypotheek. In 2026 mag je in de hoogste belastingschijf nog maar 37,56% van je rente en kosten aftrekken.

Hypotheekrenteaftrek: maandelijks of jaarlijks?

Hypotheekrenteaftrek vraag je aan bij de Belastingdienst. Je kunt ervoor kiezen om bij je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting aan te geven hoeveel hypotheekrente je hebt betaald. Je krijgt de belastingteruggave dan 1 keer per jaar terug.

Je kunt er ook voor kiezen je belastingteruggave elke maand te ontvangen. Daarvoor vraag je een voorlopige aanslag aan. Dat scheelt in de maandlasten. Houd wel goed in de gaten of het bedrag klopt dat je elke maand terugkrijgt. Het is vervelend als uit de definitieve aanslag aan het einde van het jaar blijkt dat je te veel hebt gekregen en dat moet terugbetalen.