Hypotheekrenteaftrek: hoe werkt het?

Wat is hypotheekrenteaftrek?

Sluit je een ASN Hypotheek af, dan leen je geld bij ons. Daar betaal je een vergoeding voor: hypotheekrente. Om het aantrekkelijker te maken een huis te kopen, is er een regeling bedacht: hypotheekrenteaftrek. Deze regeling houdt in dat je de rente die je over je hypotheek betaalt onder bepaalde voorwaarden van je belastbaar inkomen kunt aftrekken. Hierdoor daalt je inkomen en betaal je minder inkomstenbelasting. Je trekt de hypotheekrente, maximaal 30 jaar, af van je inkomen in box 1 (inkomen uit werk en woning). De renteaftrek op je hypotheek is onder andere afhankelijk van de rente die je betaalt en je inkomen.
Lees meer over de ASN Hypotheek

Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?

Je betaalt ook belasting over je eigen huis in de vorm van bijtelling op je inkomen. Dit heet eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld als je een huis bezit. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van de WOZ-waarde van je huis.

Na deze bijtelling is er sprake van belastingaftrek, zoals de hypotheekrenteaftrek en de aftrekbare kosten die je hebt gemaakt voor het kopen van het huis. Door het optellen van het eigenwoningforfait en de belastingaftrek betaal je uiteindelijk meestal minder belasting over je inkomen.

Lees meer over hoe het eigenwoningforfait wordt berekend op de website van de Belastingdienst.

Eigenwoningschuld

Soms betaal je onder de streep meer belasting over je inkomen. Dit is het geval als je weinig of geen rente betaalt omdat je een kleine eigenwoningschuld hebt en het eigenwoningforfait daardoor hoger is dan de belastingaftrek. De eigenwoningschuld is de hypotheek of lening die je hebt afgesloten om je huis te kunnen kopen, onderhouden of verbeteren.

Als je geen – of een kleine – eigenwoningschuld hebt, heb je recht op een aftrek volgens de Wet Hillen. Deze aftrek was meestal evenveel als het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten, zoals de rente. Dit wordt verrekend bij je aangifte, zodat je uiteindelijk geen belasting over het eigenwoningforfait van je huis betaalde.

Vanaf 2019 wordt deze aftrekpost in 30 jaar volledig afgebouwd. Dat betekent dat je in de toekomst wel belasting moet betalen wanneer je geen of een geringe eigenwoningschuld hebt.

Renteaftrek en aftrekbare kosten

Na het optellen van het eigenwoningforfait komt de aftrek aan bod. Je mag alleen de rente aftrekken van de eigenwoningschuld; de hypotheek of lening die je hebt afgesloten om je huis te kunnen kopen, onderhouden of verbeteren. Ook zijn de voorwaarden voor het aftrekken van de hypotheekrente afhankelijk van het moment dat je de hypotheek hebt afgesloten: vóór of na 1 januari 2013.

Renteaftrek bij een overbruggingskrediet

Sluit je een overbruggingskrediet af omdat je oude huis nog niet is verkocht? Deze lening is aflossingsvrij. Je betaalt alleen rente. Deze rente mag je onder voorwaarde aftrekken van je inkomen bij je belastingaangifte.

Aftrekbare rente en kosten

De rente die je kunt aftrekken, hoeft niet per se hypotheekrente te zijn. Ook rente van andere leningen is aftrekbaar, zolang de lening maar onderdeel is van de eigenwoningschuld. Denk bijvoorbeeld de rente over het bedrag dat je leent om je huis te verbouwen of onderhouden. Daarnaast zijn de volgende kosten aftrekbaar:

• De kosten voor het afkopen van de rechten voor bijvoorbeeld erfpacht
• Eenmalige financieringskosten, zoals bemiddelingskosten voor het afsluiten van je hypotheek, het oversluiten naar een andere geldverstrekker, notariskosten voor de hypotheekakte of kosten voor het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
  

Alles weten over hypotheekrenteaftrek en de belasting? Lees dan deze download:

Hoelang kun je hypotheekrente aftrekken?

Sinds 1 januari 2001 geldt dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is vanaf de eerste keer dat je recht hebt op hypotheekrenteaftrek. Als je een volgend huis gaat kopen, heb je dus recht op 30 jaar min het aantal jaar dat je al van hypotheekrenteaftrek gebruik hebt gemaakt.

Koop je een huis dat duurder is dan je vorige koophuis? Dan mag je de rente over het verschil in hypotheekbedrag wel 30 jaar aftrekken. Had je vóór 1 januari 2001 al recht op hypotheekrenteaftrek? Dan tellen de jaren voor deze datum niet mee voor de aftrekperiode van 30 jaar.

Hoeveel belastingvoordeel levert de hypotheekrenteaftrek op?

Hoeveel belastingvoordeel je hebt van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van je inkomen. Hoe hoger je inkomen, hoe meer belastingvoordeel. Je trekt de hypotheekrente af tegen hetzelfde tarief als waartegen je inkomen wordt belast. Valt je inkomen in de hoogste belastingschijf? Dan geldt er een maximaal percentage waartegen je de kosten van je eigen huis mag aftrekken.

Versnelde afbouw hypotheekrenteaftrek

De komende jaren is er sprake van een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek voor inkomens in de hoogste belastingschijf. Deze aanpassing geldt voor de (hypotheek)rente en voor alle andere aftrekbare kosten voor het eigen huis. Zoals notaris- en advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek. Maximaal percentage waartegen je de kosten van je eigen huis mag aftrekken ziet er de komende jaren zo uit:

Hoe kan ik hypotheekrenteaftrek aanvragen?

Hypotheekrenteaftrek vraag je aan bij de Belastingdienst. Je kunt ervoor kiezen om bij je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting aan te geven hoeveel hypotheekrente je hebt betaald. Je krijgt de belastingteruggave dan 1 keer per jaar terug, na de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.

Je kunt er ook voor kiezen je belastingteruggave maandelijks, dus in delen, te ontvangen door een voorlopige aanslag aan te vragen. Dat scheelt in de maandlasten. Let op: houd goed in de gaten of het bedrag dat je automatisch maandelijks ontvangt klopt. Het is vervelend als uit de definitieve aanslag aan het einde van het jaar blijkt dat je te veel hebt ontvangen en dat moet terugbetalen.