Nieuwbouwhuis kopen

Weet je nog niet zeker of nieuwbouw iets voor je is? Bekijk dan eens de verschillen tussen een bestaande huis en een nieuwbouwhuis. Je ziet ook welke kosten je hebt als je kiest voor nieuwbouw.

Hoeveel je kunt lenen voor je nieuwbouwhuis hangt af van de marktwaarde van het huis en je financiële situatie. Net als bij bestaande bouw dus. De waarde van het huis bepalen we wel met andere onderdelen. Namelijk de koop/aanneemsom en het renteverlies tijdens de bouw. Dit renteverlies kun je meefinancieren met een zogenaamde rentefinancieringsrekening.

Goed om te weten:

• De koop/aanneemsom is het bedrag dat je voor het nieuwbouwhuis betaalt. Dat bedrag bestaat uit de prijs voor de grond en een aanneemsom voor de bouw. Een nieuwbouwhuis wordt meestal casco opgeleverd. Dat betekent dat de buitenkant van het huis staat, maar er binnen nog van alles moet gebeuren. Bijvoorbeeld de badkamer betegelen en een dakraam plaatsen. Dat meerwerk kan de aannemer ook voor je uitvoeren. Daarvoor betaal je extra. Meerwerk verhoogt de marktwaarde van je huis. Daarom kun je het meefinancieren in je hypotheek.
• Wat er onder casco valt, verschilt per bouwproject.

Zit je met dubbele lasten, omdat je huis nog niet klaar is, maar je wel al de hypotheek betaalt? Dan kan een overbruggingskrediet een uitkomst zijn.

Meer over overbruggingskrediet

Een bouwdepot is een geblokkeerde spaarrekening met een deel van het hypotheekbedrag dat je leent voor de verbouwing, bouw of aankoop van je huis. Je betaalt daar de rekeningen mee, bijvoorbeeld van de aannemer. Je kunt er geen geld van opnemen.

Over het bedrag dat je nog niet hebt uitgegeven, ontvang je depotrente. Deze rente verrekenen we met de rente die je betaalt voor je hypotheek.

Meer over een bouwdepot

Tijdens de bouw betaal je de aannemer in delen uit je bouwdepot. Over het bedrag dat daarin zit, krijg je rente. Maar je betaalt vanaf de start van de bouw ook al hypotheeklasten. Het verschil tussen de rente op het saldo van je bouwdepot en de hypotheekrente die je moet betalen noemen we renteverlies tijdens de bouw.

Je kunt ervoor kiezen om je renteverlies tijdens de bouw mee te financieren. Dat kan met een rentefinancieringsrekening. Dat is een zogenaamde box 3 lening. Een nadeel is dat het een box 3 leningdeel is en daarom mag je de rente voor dit leningdeel niet aftrekken in je belastingaangifte. En je totale hypotheekschuld wordt daardoor hoger. Bespreek met je adviseur wat je in jouw situatie het beste kunt doen.

Meer over je bouwdepot en de Belastingdienst

Wanneer de bouw begint, betaal je de aannemer of projectontwikkelaar in afgesproken termijnen. Je betaalt met geld uit je bouwdepot. Je betaalt de aannemer ook rente voor het voorschieten van de kosten. Dat noemen we bouwrente. Het bestaat uit 2 delen: de financieringsvergoeding en de uitstelrente. Je kunt deze bouwrente onder voorwaarden meefinancieren in je hypotheek.

Financieringsvergoeding

Je betaalt een financieringsvergoeding over de periode voordat je de aannemersovereenkomst hebt gesloten. Want de bouwer heeft dan al kosten gemaakt voor de grond en de bouw. De gemaakte kosten en de rente hierover zijn samen de financieringsvergoeding.

Je kunt de financieringsvergoeding niet aftrekken in je aangifte inkomstenbelasting, maar wel meefinancieren in je hypotheek. De hypotheekrente hierover kun je onder voorwaarden wel aftrekken. Bijvoorbeeld als het gaat om de hypotheek voor het huis waarin je zelf woont en je annuïtair of lineair in 30 jaar aflost.

Uitstelrente

Uitstelrente betaal je over de periode tussen het tekenen van de aannemersovereenkomst en het moment dat je de hypotheekakte tekent. Meestal zit daar zo’n 2 tot 3 maanden tussen.

Als je deze uitstelrente betaalt, dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Als je deze uitstelrente meefinanciert in de hypotheek, is de rente over dit deel van de lening fiscaal niet aftrekbaar.

Een nieuwbouwhuis kopen is een hoop werk en daar kan wel eens iets bij mis gaan. Inspecteer daarom je huis altijd met iemand van het bouwbedrijf of een onafhankelijke deskundige op gebreken.

Aannemersovereenkomst

In de aannemersovereenkomst staat precies wat de werkzaamheden zijn, wat de kosten van de bouw zijn, wanneer je deze kosten moet betalen en hoe lang de bouw gaat duren. Ook staat erin wat jouw rechten en plichten zijn en die van de bouwer. Meestal krijg je deze overeenkomst van de aannemer.
Krijg je ergens discussie over? Dan vind je in dit document veel informatie waar je op terug kunt vallen. Daarom is dit een belangrijk document.

Garantie- en waarborgregeling: 5%

Zorg dat er in de aannemersovereenkomst een garantie- en waarborgregeling is opgenomen. SWK, Woningborg of BouwGarant zijn hiervoor betrouwbare organisaties. Je stort dan 5% van de aanneemsom in een depot bij de notaris. Is er discussie bij de oplevering, of je ontdekt gebreken? Dan heb je die 5% als borg. Als de aannemer de problemen niet oplost, dan betaal je die 5% niet.

Opleveringsrapport

Na de oplevering van je nieuwbouwhuis volgt een opleveringskeuring of inspectie. Dit kun je zelf of met de aannemer doen, maar je kunt het beste een onafhankelijke bouwexpert inschakelen. In het opleveringsrapport staat dat jullie alles hebben doorgenomen en bekeken. En er staat in wat er is opgevallen. Het wordt ook wel het proces-verbaal van de woning genoemd. Je loopt alle punten een voor een na en vinkt ze samen af als je ze gecheckt hebt. Bij elk punt is er ruimte voor opmerkingen.

Zowel jij als de aannemer moet een handtekening onder het rapport zetten. Hebben jullie beiden getekend? Dan is de oplevering een feit en krijg jij de sleutel.