Overdrachtsbelasting
Wat is overdrachtsbelasting?
Overdrachtsbelasting is de belasting die je in Nederland moet betalen als je onroerend goed koopt zoals een huis, winkel of kantoorpand. Of als je de rechten op onroerende zaken koopt zoals recht van opstal of erfpachtrecht.
Recht van opstal of erfpachtrecht
Recht van opstal is het recht om op een eigendom van iemand anders iets te bouwen, zonder dat die ander de eigenaar wordt van wat je bouwt. Erfpachtrecht is het recht om de grond waarop bijvoorbeeld je huis staat voor bepaalde of onbepaalde tijd te gebruiken, zonder dat je eigenaar wordt van de grond.
Hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen?
Hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen, hangt af van de onroerende zaak die je koopt of krijgt. De overdrachtsbelasting voor woningen (inclusief bijvoorbeeld een garage) bedraagt 2% van de marktwaarde. Maar dit geldt alleen als je als koper zelf in de woning gaat wonen. Andere kopers, zoals beleggers die niet zelf in het huis gaan wonen, betalen 8% overdrachtsbelasting. Voor gebouwen die geen woningen zijn, zoals een bedrijfspand, een winkelruimte of garage bij het huis die je niet gelijk met de woning koopt, geldt een tarief van 10,4% overdrachtsbelasting.
Rekenvoorbeeld:
Als je een huis koopt van € 400.000 betaal je € 8.000 overdrachtsbelasting. Dit bedrag kun je niet meefinancieren in je hypotheek, omdat je tegenwoordig nog maar 100% van de aankoopwaarde kunt lenen. Je hebt dus eigen geld nodig om de overdrachtsbelasting te betalen. De overdrachtsbelasting is onderdeel van de kosten koper.
Geen overdrachtsbelasting voor starters
Ben je tussen de 18 en 35 jaar, heb je nog niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling en koop je een huis waar je zelf in gaat wonen? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting. Deze startersvrijstelling scheelt je 2% van de aankoopprijs.
Samenwonen en de startersvrijstelling
Als je samen met je partner een huis koopt en jullie gaan samenwonen, dan moeten jullie allebei aan de voorwaarden voldoen om ook beiden de vrijstelling te kunnen krijgen. Voldoet een van jullie niet aan de eisen? Dan krijgt alleen degene die wel voldoet de vrijstelling voor zijn eigendomsdeel.
Lees meer over vrijstelling van overdrachtsbelasting op de website van de Belastingdienst.
In welke andere situaties betaal ik geen overdrachtsbelasting?
Naast de eenmalige vrijstelling voor starters zijn er meer situaties waarin je geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen:
- Je koopt een nieuwbouwhuis.
- Je gaat trouwen met je partner of kiest voor een geregistreerd partnerschap. Hierdoor wordt jullie huis onderdeel van de gemeenschap van goederen. Jullie hebben dit vastgelegd in de voorwaarden.
- Je erft een huis: in dit geval krijg je te maken met erfbelasting.
- Je koopt het huis binnen 6 maanden nadat de verkoper het heeft gekocht. Het huis mag niet in waarde zijn gestegen.
- Je koopt je partner uit. Het huis was tijdens jullie relatie gemeenschappelijk bezit.
Wanneer moet ik de overdrachtsbelasting betalen?
Als je een huis koopt, vindt de officiële overdracht meestal plaats bij de notaris. Voordat je naar de notaris gaat om de leveringsakte te tekenen, stort je het bedrag dat je aan overdrachtsbelasting moet betalen op een aparte bankrekening van de notaris. Dit heet een derdengeldrekening. De notaris doet de aangifte en zorgt ervoor dat het geld wordt overgemaakt aan de Belastingdienst.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen als ik zelf een huis ga bouwen?
Nee, als je een nieuwbouwhuis koopt in een project betaal je geen overdrachtsbelasting. Dit geldt ook als je een kavel van de gemeente koopt om zelf een huis te bouwen Je betaalt alleen 21% btw over de levering van het bouwterrein. Koop je de grond van een particulier? Dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting.
Heeft erfpacht invloed op de hoogte van de overdrachtsbelasting?
Ja, over erfpacht moet je ook overdrachtsbelasting betalen. Hoeveel dit is, hangt af van hoe lang jij het recht van erfpacht krijgt en hoe hoog de vergoeding is die je voor het gebruik van de grond moet betalen.
Wil je een huis kopen waar erfpacht op rust? Dan adviseren we je de zaken zoals overdrachtsbelasting van tevoren goed door te spreken met een hypotheekadviseur.
Hoe zit het met het betalen van overdrachtsbelasting en doorverkoop binnen 6 maanden?
Koop je een huis van iemand die het huis minder dan 6 maanden geleden heeft gekocht? Dan betaal je alleen overdrachtsbelasting over het verschil tussen de koopsom die de eigenaar heeft betaald en wat jij voor het huis betaalt. Dit geldt alleen als er minder dan 6 maanden zit tussen het officiële moment van levering aan de verkoper en het moment dat het huis bij de notaris aan jou wordt overgedragen. Vaak spreken de koper en verkoper met elkaar af dat dit belastingvoordeel naar de verkoper gaat. Het deel dat je de verkoper terugbetaalt, ziet de Belastingdienst als deel van de koopsom. Daar moet je overdrachtsbelasting over betalen.
Meer weten over het kopen van een huis en overdrachtsbelasting?
Wil je een huis kopen? Dan kan een hypotheekadviseur je in een oriëntatiegesprek veel informatie geven over het kopen van een huis, de hypotheek, het proces, overdrachtsbelasting en andere kosten. Ook berekent de adviseur wat je maximaal kunt lenen. Maak een afspraak en ontdek je mogelijkheden.
Voorwaarden startersvrijstelling