De hypotheek overnemen bij een scheiding
Heb je samen met je partner een hypotheek en ga je scheiden? Dan bepaal je samen wat er met de woning en hypotheek gebeurt. Wil een van jullie in het huis blijven wonen en de hypotheek overnemen? Lees hier hoe je dat aanpakt.
Voordelen van de hypotheek overnemen
- Je bespaart op verhuiskosten en andere kosten die met verhuizen gepaard gaan, zoals hypotheekadvies en kosten koper.
- Je betaalt in principe geen overdrachtsbelasting als je in gemeenschap van goederen getrouwd bent of samen eigenaar van de woning bent. Tenzij je het anders hebt afgesproken in je huwelijkse voorwaarden
- Voor kinderen is het meestal fijn om op dezelfde plek te kunnen blijven wonen.
- Je blijft zelf wonen in je vertrouwde omgeving.
Nadelen van de hypotheek overnemen
- Je krijgt, als je het huis overneemt, te maken met veel hogere maandlasten.
- Je moet je ex-partner uitkopen. Dit kan betekenen dat je je hypotheek moet verhogen en/of een 2e hypotheek moet afsluiten
- In sommige scenario’s is er wel sprake van overdrachtsbelasting: als je niet in gemeenschap van goederen getrouwd was of als het woningeigendom niet gelijk verdeeld was over beide partners.
Hypotheek overnemen in 5 stappen
Je wilt graag in je huidige huis blijven wonen. Dan moet je, als je samen een hypotheek hebt, je ex-partner uitkopen en de hypotheek oversluiten. De hypotheek staat dan alleen nog op jouw naam. En je ex-partner is niet meer hoofdelijk aansprakelijk. Het proces van de hypotheek overnemen bestaat uit 5 stappen:
Stap 1 : De waarde van de woning bepalen
Stap 2 : De waarde van de woning verdelen
Stap 3 : Overleg met je hypotheekadviseur
Stap 4 : Je ex-partner uitkopen
Stap 5 : Naar de notaris
Kosten als je de hypotheek overneemt:
- taxateur/makelaar
- notaris
- hypotheekadviseur
Stap 1. De waarde van de woning bepalen
Voordat je je ex-partner kunt uitkopen, moet je weten wat het koophuis op dat moment waard is. Dat kan op verschillende manieren:
- Een taxateur of makelaar inschakelen voor een taxatie. Vraag vooraf wat dit kost.
- Een grove inschatting van de waarde laten doen door een makelaar. Hiervoor hoef je meestal niet te betalen.
- Recente verkoopprijzen opvragen van vergelijkbare huizen uit de buurt. Hiervoor betaal je een klein bedrag bij het kadaster.
- De WOZ-waarde online opzoeken bij het gratis WOZ-waardeloket. Dit is een modelwaarde en de waarde is niet actueel, dus die kan afwijken van de werkelijke waarde van je huis.
Welke methode jullie ook kiezen, bedenk altijd wel dat verschil kan zitten in de waarde van de woning en de huidige marktwaarde. Wil je, eventueel met een nieuwe hypotheek, in jullie huis blijven wonen? Dan heb je een gevalideerd taxatierapport nodig van een erkende taxateur.
Stap 2. De waarde van de woning verdelen
Hoe jullie de waarde van het huis moeten verdelen, hangt af van jullie samenlevingsvorm. Zijn jullie getrouwd in (beperkte) gemeenschap van goederen of met huwelijkse voorwaarden? Of hebben jullie een geregistreerd partnerschap?
Gemeenschap van goederen (getrouwd voor 1 januari 2018)
Beperkte gemeenschap van goederen (getrouwd na 1 januari 2018)
Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden
Stap 3. Overleg met je hypotheekadviseur
Maak sowieso een afspraak met je hypotheekadviseur om samen te kijken of de hypotheek overnemen een goede optie is. De adviseur kan je vertellen wat de voorwaarden, totale kosten en fiscale gevolgen zijn.
Gaat de hypotheekverstrekker akkoord met het overnemen van de hypotheek? Dan kun jij in je huis blijven wonen. Gaat de hypotheekverstrekker niet akkoord? Dan moeten jullie de woning waarschijnlijk toch verkopen.
Stap 4. Je ex- partner uitkopen
Degene die in het koophuis blijft wonen, moet de ander uitkopen. Die heeft namelijk recht op de helft van de waarde van het huis, tenzij jullie daar iets anders over hebben afgesproken. Dus blijf jij in het huis wonen? Dan koop jij je ex-partner uit, bijvoorbeeld zo:
| Taxatiewaarde | € 200.000 |
|---|---|
| Nog openstaande hypotheekschuld | € 120.000 |
| Overwaarde is dus: | € 80.000 |
| Je partner heeft recht op: | € 40.000 |
Is er geen overwaarde, maar onderwaarde: een zogenaamde restschuld? Dan moet je ex-partner aan jou de helft van die onderwaarde betalen.
Lees meer over restschuld in Scheiden en schulden, wat nu?
Bij huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden kan de verdeling anders zijn.
Hypotheek verhogen om je ex-partner uit te kopen
Heb je niet genoeg geld om je ex-partner uit te kopen? Overleg dan met je hypotheekverstrekker hoe je dit kunt oplossen. Bijvoorbeeld door je hypotheek te verhogen of een extra hypotheek af te sluiten.
Geen vergoeding voor renteverlies verschuldigd
Je betaalt geen vergoeding voor het renteverlies, ook boeterente genoemd, als je de hypotheek van je ex-partner overneemt en de rente van je ex-partner voortijdig verlengt. De rente voor het deel van je ex-partner kun je in dat geval kosteloos overzetten naar de huidige rente. Tip: check meteen of de rente op jouw deel wellicht ook omlaag kan. Houd er rekening mee dat je over je eigen deel wel een vergoeding voor renteverlies betaalt als je de rente wijzigt.
5. Naar de notaris
Ten slotte ga je nog naar de notaris voor de akte van verdeling. Hiermee wordt het huis op een naam gezet en kun je de hypotheek inschrijven bij het kadaster. Een echtscheidingsconvenant is hiervoor niet genoeg.
Belastingregels bij hypotheek overnemen
Er zijn verschillende belastingregels van toepassing als je de hypotheek wil overnemen. Speciale fiscale regelingen en uitzonderingen die regelmatig over het hoofd worden gezien bij de eerste belastingaangifte na de scheiding. Dat kan leiden tot een flinke naheffing. Of je mist juist een teruggave.
Hypotheekrenteaftrek
Overdrachtsbelasting
Eigenwoningforfait
Fiscaal partnerschap
Meer over scheiden
De financiële onderwerpen die vaak ter sprake komen bij scheiden op een rij.