De hypotheek overnemen bij een scheiding

Wil je de hypotheek overnemen na je scheiding zodat je in het huis kunt blijven wonen? Dan kun je je ex-partner uitkopen als er overwaarde is. En je hebt genoeg inkomen nodig om de extra lasten te kunnen betalen. Lees hier hoe je de hypotheek overneemt en waar je op moet letten. Gelukkig hoef je niet alles zelf uit te zoeken. Een ASN-adviseur laat je graag zien wat je mogelijkheden zijn.

Hoe werkt het uitkopen van je ex-partner?

Heb je samen een hypotheek en wil je na de scheiding in het huis blijven wonen? En zit er overwaarde op het huis? Dan kun je je ex-partner uitkopen en de hypotheek oversluiten. De hypotheek staat dan alleen nog op jouw naam. En je ex-partner is niet meer verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek. Je regelt het overnemen van de hypotheek in 5 stappen:

Stap 1: Bepaal de waarde van het huis

Voordat je je ex-partner kunt uitkopen, laat je bepalen wat jullie koophuis waard is. Dat kan op verschillende manieren:

• Een taxateur inschakelen. Daar betaal je kosten voor. Vraag je een nieuwe hypotheek aan om je ex-partner uit te kopen? Dan heb je altijd een officieel taxatierapport nodig.
• Een makelaar vragen hoeveel het huis waard is. Die maakt dan een grove schatting die minder nauwkeurig is dan een taxatierapport. Hiervoor hoef je meestal niets te betalen.
• Recente verkoopprijzen opvragen van vergelijkbare huizen in de buurt. Hiervoor betaal je een klein bedrag bij het Kadaster.
• De WOZ-waarde online opzoeken bij het gratis WOZ-waardeloket. Die kan wel afwijken van de marktwaarde van je huis.

Stap 2: Verdeel de waarde van het huis

Hoe jullie de waarde van het huis verdelen, hangt af van jullie samenlevingsvorm. Zijn jullie getrouwd in (beperkte) gemeenschap van goederen of met huwelijkse voorwaarden? Of hebben jullie een geregistreerd partnerschap?

Echtscheidingsconvenant

Hoe jullie de waarde van het huis verdelen, leggen jullie vast in een echtscheidingsconvenant. Daar staan nog meer afspraken over de scheiding in. Bijvoorbeeld over alimentatie en de verdeling van jullie spullen.

Lees meer over het echtscheidingsconvenant

Stap 3: Overleg met je hypotheekadviseur

Maak altijd een afspraak met je hypotheekadviseur. Die zoekt voor je uit of het overnemen van de hypotheek bij je nieuwe financiële situatie past. Je adviseur vertelt je ook met welke kosten je rekening moet houden en of je de verzekeringen moet aanpassen die bij de hypotheek horen. Bijvoorbeeld je overlijdensrisicoverzekering. Zo weet jij wat je kunt verwachten.

Waar let een hypotheekaanbieder op?

Een hypotheekaanbieder checkt of je de hypotheek in je eentje kunt betalen. Dat doen ze meestal door dit te controleren:

• Of je genoeg inkomen hebt om de hypotheeklasten in je eentje te betalen.
• Of je alimentatie moet betalen aan je ex-partner of kinderen. Dan heb je hogere maandlasten en blijft er minder over om aan een hypotheek uit te geven.
• Of de hypotheekvorm en de looptijd van je hypotheek nog voldoen aan de regels voor hypotheekrenteaftrek. Als dat niet zo is, dan stijgen je maandlasten nog meer.

Je staat er niet alleen voor

Scheiden is zwaar. Toch moet je juist dan belangrijke beslissingen nemen over je huis en hypotheek. Een ASN-adviseur denkt in een gratis oriëntatiegesprek met je mee. Dat kan online of op kantoor. Zo weet je waar je aan toe bent en welke stappen je kunt zetten.

Maak een afspraak

Of vind een onafhankelijke adviseur

Stap 4: Bereken de uitkoopsom

Blijf jij in het koophuis wonen? En hebben jullie overwaarde? Dan moet je je ex-partner uitkopen. Die heeft namelijk recht op de helft van de overwaarde van het huis, behalve als jullie iets anders hebben afgesproken. Hebben jullie juist een restschuld? Dan moeten jullie die ook verdelen. Wat jij of je partner moet betalen, noemen we de uitkoopsom.

Uitkopen als je overwaarde hebt

De meeste mensen die samen een hypotheek hebben zijn voor 50% eigenaar van hun koophuis. Hebben jullie overwaarde? Dan verdelen jullie die: jij de helft en je partner de helft. Als jij in het huis blijft, dan betaal je je partner dus de helft van de overwaarde. Heb je dat bedrag niet? Dan kun je je hypotheekaanbieder vragen om de hypotheek te verhogen of een 2e hypotheek aanvragen. Je hypotheekaanbieder gaat dan bekijken of je dat kunt betalen.

Goed om te weten: De afspraken die je met je partner hebt gemaakt, kunnen ook invloed hebben op de verdeling van de overwaarde. Misschien hebben jullie hier in de huwelijkse voorwaarden afspraken over gemaakt. Ben je getrouwd in gemeenschap van goederen? Dan maakt het uit of je voor of na 1 januari 2018 bent getrouwd. Je leest er meer over bij stap 2.

Uitkopen als je een restschuld hebt

Is het huis minder waard dan jullie hypotheekschuld? Dan hebben jullie een restschuld. Die verdelen jullie ook volgens de afspraken die jullie hebben gemaakt. Zijn jullie allebei voor 50% eigenaar? Dan verdelen jullie de restschuld ook gelijk. Je ex-partner betaalt jou dan de helft van de restschuld als jij in het huis blijft.

Lees meer over restschuld en scheiden

Uitkopen in delen

Komt het beter uit om de uitkoopsom in delen aan je ex-partner te betalen? Dan kan dat soms. Je moet er wel goede afspraken met elkaar over maken. En die goed vastleggen. Bijvoorbeeld over hoeveel je per keer betaalt en hoe lang je erover mag doen. Bespreek altijd met een belastingadviseur wat de voorwaarden hiervoor zijn. Want volgens de Belastingdienst kan zo’n oplossing lijken op een schenking.

Je betaalt geen vergoeding voor het renteverlies

Als je je hypotheek aanpast, dan moet je je hypotheekaanbieder soms een vergoeding voor het renteverlies betalen. Vroeger heette dat boeterente. Bijvoorbeeld als je de rente van je hypotheek eerder aanpast dan je rentevaste periode afloopt. Dat hoeft gelukkig niet als je de hypotheek van je ex-partner overneemt en de rente eerder verlengt. De rente voor het deel van je ex-partner kun kosteloos overzetten naar de actuele rente.

Tip: Is de actuele rente lager dan die van jou? Vraag je hypotheekadviseur dan of de rente van jouw deel omlaag kan. Houd er wel rekening mee dat je over je eigen deel wel een vergoeding voor renteverlies betaalt als je de rente wijzigt.

Stap 5: Laat de hypotheek op jouw naam zetten

Jullie leggen de nieuwe afspraken vast bij de notaris. Die maakt daarvoor een akte van verdeling. Daarin staat dat jij vanaf de scheiding de enige eigenaar bent van het huis en welke voorwaarden daarbij horen. De notaris maakt ook een nieuwe hypotheekakte waar alleen jouw naam op staat. Je ex-partner is vanaf dat moment niet meer verantwoordelijk voor het betalen van de hypotheek. Dat noemen we ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid. De notaris zorgt er ook voor dat je hypotheek wordt ingeschreven bij het Kadaster.

Belastingregels bij hypotheek overnemen

Jij en je ex-partner krijgen met een paar belangrijke belastingregels te maken als je de hypotheek gaat overnemen. Hieronder lees je er meer over. Of kijk op Scheiden en Belastingdienst.

Kosten als je de hypotheek overneemt

Als je je ex-partner uitkoopt en de hypotheek overneemt, dan krijg je met kosten te maken. Dit zijn de kosten waarmee de meeste stellen te maken krijgen:

• taxatiekosten
• notariskosten
• kosten voor hypotheekadvies
• NHG-kosten voor je nieuwe hypotheek (als je daarvoor kiest)

Deze kosten tel je op bij de uitkoopsom die je aan je ex-partner moet betalen als jullie overwaarde hebben. Gelukkig mag je deze kosten wel eenmalig aftrekken bij je belastingaangifte.