Een huis erven: waar moet je op letten?

Is je partner, een ouder of een ander familielid overleden en ga je een huis erven? Dan moet je – met eventuele andere erfgenamen – een belangrijke afweging maken. Een huis erven is waardevol, of je nu kiest voor bewonen of verkopen. Maar er zijn ook risico's. Op deze pagina vind je alles over een woning erven en wat daarbij komt kijken.  

Huis erven en de aanvaarding van de erfenis   

Als een familielid overlijdt en je bent erfgenaam, dan kun je zelf beslissen over het wel of niet aanvaarden van de erfenis. Als er ook andere erfgenamen zijn, beslis je alleen voor je eigen deel. Iedere erfgenaam beslist dus individueel.

Ga je een huis erven met een lopende hypotheek? Dan heeft je beslissing mogelijk grote financiële gevolgen. Alles hangt af van de waarde van het huis en de resterende hypotheekschuld. Je hebt drie mogelijkheden om met de erfenis om te gaan: 

Optie 1: zuiver aanvaarden  

Als je zeker bent dat de waarde van de bezittingen de schulden overstijgen, kun je zuiver aanvaarden. Je erft dan alle bezittingen inclusief schulden. Bij verborgen schulden kun je alleen afzien als je bewijst de financiële situatie voldoende onderzocht te hebben. Deze optie zorgt voor de snelste afwikkeling.

Optie 2: beneficiair aanvaarden  

Bij beneficiair aanvaarden ontvang je de erfenis, maar alleen als er meer bezittingen zijn dan schulden. Zijn er meer schulden dan vermogen, dan betaal je niet uit eigen vermogen. Dit is een aantrekkelijk optie bij onzekerheid over de financiële situatie.

Nadelen zijn extra kosten en langere doorlooptijd door een vereffeningsprocedure bij de rechtbank. De vereffeningsprocedure eist onder andere een boedelbeschrijving en een plan om de schulden uit de erfenis zo goed mogelijk af te lossen.

Let op: Haal in de 3 maanden waarin je kiest voor beneficiair aanvaarden geen waardevolle bezittingen uit de woning of gebruik geen geld van de overledene, want dit geldt juridisch als zuiver aanvaarden.

Optie 3: verwerpen  

De derde optie die je hebt is om de erfenis als geheel te verwerpen. Dit kun je bijvoorbeeld doen wanneer er meer schulden dan bezittingen zijn, bij emotionele pijn door bijvoorbeeld ruzie met de overledene, of bij conflicten met andere erfgenamen. Als je de erfenis geheel wilt verwerpen stuur je hiervoor een formulier naar de rechtbank. Hier zijn kosten aan verbonden, in de vorm van griffierecht.

Huis erven met een hypotheek

Erf je een woning met een hypotheek? Dan kan die hypotheekschuld onderdeel zijn van de nalatenschap. Aanvaard je de erfenis zuiver, dan ben je ook aansprakelijk voor de schulden die bij de nalatenschap horen. Onderzoek daarom goed wat de woning waard is en hoe hoog de eventuele hypotheekschuld nog is voordat je een beslissing neemt. Soms is aan een hypotheek een overlijdensrisicoverzekering gekoppeld die (een deel van) de schuld aflost. De hypotheekverstrekker kan je hierover informeren.

Een afbetaald huis erven  

Ga je een afbetaald huis erven? Dan kun je de woning verkopen, verhuren of in gebruik nemen. Houd er rekening mee dat er ook in dit scenario kosten komen kijken bij een erfenis. Bijvoorbeeld overige vaste woonlasten of eventueel onderhoud. Ook moet je erfbelasting betalen en heeft bezit van vastgoed gevolgen voor je fiscale situatie.  

Huis erven als legaat  

In een testament kan zijn vastgelegd dat iemand het recht krijgt om in de woning te blijven wonen. Die persoon krijgt dan bijvoorbeeld het vruchtgebruik van de woning. De vruchtgebruiker mag de woning gebruiken, maar is niet automatisch eigenaar van het huis. Andere erfgenamen kunnen de blote eigendom van de woning erven. In dat geval zijn zij eigenaar, terwijl de vruchtgebruiker in de woning mag blijven wonen. Welke rechten en plichten daarbij horen, hangt af van wat in het testament is vastgelegd

De verdeling van het geërfde huis  

Als de overledene niet in het testament heeft bepaald dat één van de nabestaanden het huis erft als legaat, dan is het aan de erfgenamen om hierover te beslissen. Je kunt de woning verhuren of verkopen, of alsnog bepalen dat één van de nabestaanden deze betrekt.

Situatie 1: een erfgenaam wil in de woning blijven  

In de meeste gevallen erven kinderen een woning van hun ouders. Misschien wil één van de kinderen de woning overnemen. Hij of zij kan de andere erfgenamen dan uitkopen. Hiervoor is een akte van verdeling van de notaris nodig. In die akte wordt de waarde vastgesteld, eventueel op basis van een taxatie.

De nieuwe bewoner betaalt de andere erfgenamen voor hun aandeel in het huis dat zij erven. Als dit bedrag niet direct kan worden voldaan, is een hypotheek of andere lening nodig.

Situatie 2: het geërfde huis verkopen  

Als geen van de erfgenamen de woning wil betrekken, kun je het geërfde huis verkopen. Wanneer je besluit de woning te verkopen, is het verstandig om rekening te houden met de doorlopende kosten, zoals gemeentelijke belastingen, verzekeringen, onderhoud en energiekosten. Deze lopen namelijk gewoon door.
Daarnaast kun je erfbelasting verschuldigd zijn over de waarde van de erfenis. Kun je de erfbelasting niet direct betalen, bijvoorbeeld omdat de woning nog niet is verkocht? Dan kun je bij de Belastingdienst informeren naar de mogelijkheden voor uitstel van betaling of een betalingsregeling.

Situatie 3: de geërfde woning verhuren  

Als je bang bent het huis niet te kunnen verkopen, of hier nog geen beslissing over wil maken, kun je de geërfde woning wellicht (tijdelijk) verhuren. Zo haal je er toch inkomsten uit.

Maar de geërfde woning verhuren kent ook nadelen. Een huis verhuren kost tijd. En je bent als verhuurder nog steeds verantwoordelijk voor reparaties en onderhoud. Daarnaast kun je niet meer op elk moment beslissen de woning alsnog te verkopen.

Verdiep je goed in de voor- en nadelen van verhuren voor je dit besluit.

Huis erven en belasting  

Als je een huis gaat erven heeft dat gevolgen voor de belasting.

• Je moet erfbelasting over de woning betalen.
• Je hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen bij het erven van een huis.
• Ga je zelf in de woning wonen? Dan hoort de woning meestal bij box 1. Ga je er niet zelf wonen, bijvoorbeeld omdat je de woning verkoopt, verhuurt of leeg laat staan? Dan valt de woning meestal in box 3. Lees op de site van de Belastingdienst meer
  

Erfbelasting  

Als je een huis gaat erven, moet je hierover in de meeste gevallen erfbelasting betalen. De hoogte van de erfbelasting hangt af van de WOZ-waarde van de woning, de waarde van het overige deel van de erfenis en je relatie tot de overledene. Voor zonen en dochters geldt een lager tarief dan voor nabestaanden die verder van de overledene af staan, zoals kleinkinderen of broers en zussen.

Let op: als je een huis erft, moet je na 8 maanden de erfbelasting voor deze woning voldoen. Ook als het nog niet is verkocht. Dit kan een hoog bedrag zijn, wat je mogelijk niet direct kunt voldoen. Op erfwijzer.nl vind je een handige tool voor het berekenen van je erfbelasting.